Rovný a rovnejší na slovenský spôsob

Po skúsenostiach z posledných mesiacov súvisiacich s mojou prácou riaditeľa správcovskej spoločnosti v oblasti správy bytového a nebytového fondu som sa rozhodol napísať týchto pár riadkov, aby aj ostatní pochopili ako to s tou spravodlivosťou na Slovensku naozaj je a koho prednostne chráni.

Skôr než sa prepracujem k meritu veci chcem len zdôrazniť, že v danom odbore už pracujem viac ako 22 rokov a dovolím si tvrdiť, že ho poznám podrobne zo všetkých strán, bez ohľadu na to či sa v nižšie popísanom prípade jedná o profesionálnu správu bytov na základe zmlúv o výkone správy alebo „pseudosprávu“ zabezpečovanú formou subdodávateľských služieb (mandátnych alebo iných obdobných zmlúv) pre spoločenstvá vlastníkov bytov, ktorou sa obchádza §6 Zákona 182/1993 Z.z. v platnom znení. Problém, ktorý Vám chcem popísať sa dotýka každého vlastníka bytu v tejto krajine t.j. nejedná sa len o môj osobný „výkrik do tmy“, ale žiaľ o krutú realitu tejto doby.

Problém, ktorý chcem popísať súvisí s ochranou vlastníkov bytov a nebytových priestorov pred dlžníkmi a o možnostiach vymoženia s tým súvisiacich pohľadávok voči ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov v tom-ktorom bytovom dome. Pôvodná dikcia zákona s touto možnosťou počítala v §15 ods.1 citujem:

„(1) Na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo¹⁶) v prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vznik a zánik záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností.¹⁷)“

Ak vychádzame z predpokladu, že zálohové platby je nutné zo zákona uhrádzať mesačne vopred má toto ustanovenie aj svoje reálne opodstatnenie. Takto nastavený systém fungoval bez akýchkoľvek problémov až do roku 2012-2013. Vtedy prišiel „niekto“ na to /t.j. po zhruba 20 rokoch aplikačnej praxe/, že takto nastavené použitie zákonného záložného práva je vzhľadom na jeho definíciu v Občianskom zákonníku nesprávne t.j. jeho vznik a následný zápis zo Zákona 182/1993 Z.z. je nedostatočný pokiaľ naň nie je naviazaná pohľadávka. Najprv nám nedochádzalo prečo tá náhla zmena. Až prax nám ukázala kto bude v tejto problematike ťahať za dlhší koniec.

Aké sú teda možnosti správcu pri vymáhaní nedoplatku od vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, ktoré nám umožňuje platná legislatíva (pozn. s vlastníkom bytu / nebytového priestoru je to ako s rodinou, nevyberiete si ho/ju, neviete či bude v budúcnosti platičom alebo neplatičom, na rozdiel od finančných inštitúcií, ktoré požičiavajú peniaze a vedia si hneď na začiatku vypočítať mieru rizika splácania) :

Vo všeobecnosti môže nedoplatok vzniknúť vlastníkovi tromi základnými spôsobmi

a) nedoplatkom na zálohových platbách za služby súvisiace s užívaním bytu, t.j. dotyčný neplatí zálohové platby vo výške predpisu alebo vôbec,

b) nedoplatok z ročného vyúčtovania nákladov za služby súvisiace s užívaním bytu, t.j. rozdiel medzi zaplatenými zálohovými mesačnými platbami a skutočným ročným nákladom,

c) neuhradená faktúra za službu, napr. za vykonané údržbárske práce v byte,

Takže bez ohľadu na to akým spôsobom nedoplatok vznikol, ponúkajú sa nám tu nasledovné možnosti jeho vymáhania:

• upomienka /upomínacie konanie/, v danom prípade sa písomnou formou informuje dlžník o výške nedoplatku vrátane príslušenstva (t.j. úroky alebo poplatok z omeškania, príp. iná dohodnutá sankcia)

• pokus o zmier / predžalobná výzva, dlžník nereflektoval na upomienky a príslušenstvo dlhu sa navyšuje o trovy advokáta,

• návrh na vydanie platobného rozkazu, dlžník nereflektoval na opakované upomienky (2-3) ani na pokus o zmier /dlžník mal možnosť uzavrieť aj dohodu o splátkach/,

Tu narážame na prvý problém našej legislatívy. Platobný rozkaz, ktorý je aj exekučným titulom, sa stáva právoplatným až po 15-ich dňoch o jeho prevzatia. Dlžník väčšinou zásielku zo súdu nepreberie lebo vie čo sa v nej nachádza. Po uplynutí lehoty na doručenie sa platobný rozkaz ruší a nasleduje vytýčenie súdneho pojednávania v danej veci. Tu opäť narážame na časové hľadisko, legálne prieťahy a samozrejme neustále narastanie dlhu.

V prípade, že dlh aj s príslušenstvom presiahne hranicu 500,-€ môže správca alebo spoločenstvo vlastníkov bytov tohto neplatiča zverejniť na nástenke domu spôsobom v dome obvyklým, a to zverejnením jeho mena, priezviska a dlžnej sumy.

Toto bola tá jednoduchšia časť príbehu. V prípade, že nedôjde v tejto fáze k dobrovoľnej dohode s neplatičom resp. k úhrade nedoplatku na základe právoplatného platobného rozkazu alebo právoplatného súdneho rozhodnutia je nutné, z dôvodu ochrany ostatných vlastníkov, ktorý neplatiča úverujú, k vymáhaniu nedoplatku cestou exekúcie. Táto sa podáva cestou príslušného exekučného súdu a má zákonom stanovený postup. Opäť tu narážame na legálne obštrukcie tak isto ako pri súdnych konaniach, ale najmä na nóvum posledných rokov, ktorým je „osobný bankrot“. V poslednej dobe totiž došlo k verejnej politickej objednávke oddĺžiť dlžníkov od ťarchy veľkého množstva exekúcií bez ohľadu na to, či sa v danom prípade jednalo zo strany dlžníka o risk, špekuláciu, úmysel alebo len hru osudu. V praxi to znamená, že ak máte „šikovného“ dlžníka, ktorý si vedome vytvoril množstvo dlhov, majetok prepísal na iné spriaznené osoby a následne bez akýchkoľvek výčitiek požiadal o osobný bankrot, zostanú Vám len oči pre plač. Jemu sa dlhy vymažú a Vaša pohľadávka voči takémuto dlžníkovi sa bude musieť odpísať na ťarchu fondu prevádzky, údržby a opráv. V prípade, že sa po všetkých peripetiách prepracujeme k samotnej exekúcii, ktorá môže trvať roky, v krajnom prípade k vykonaniu  vykonaniu exekučnej dražby čaká tu na Vás ďalšie prekvapenie v podobe nepoužiteľnosti vyššie spomínaného prednostného zákonného práva zakotveného v §15 zákona 182/1993 Z.z. v platnom znení. Napriek tomu, že ho máte zapísané na LV je podľa výkladu súdov a kompetentných orgánov s odvolaním sa na príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka nepoužiteľné, lebo v čase jeho vzniku k nemu nebola naviazaná vymáhaná pohľadávka. Takže zákonné záložné právo vzniká až so vznikom dlhu. Keďže si v dnešnej dobe ľudia radi požičiavajú od nebankoviek resp. finančných ústavov nemalé prostriedky, veľakrát presahujúce reálnu cenu bytu, môže sa Vám stať, že v prípade exekučného predaja bytu nebudete uspokojení a všetky prostriedky si nechá finančný ústav ako prednostný záložný veriteľ. Tu zatiaľ panuje zaužívaná prejudikovaná súdna prax, že finančnému ústavu vzniká pohľadávka hneď zápisom záložnej zmluvy (čiže vznik záložného práva sa tu riadi inou právnou úpravou ako v našom prípade t.j. nie vznikom pohľadávky). Pýtame sa prečo? Prečo opäť ťaháme za kratší koniec? Je to náhoda, alebo „objednávka“ tých čo majú lepší lobing a tučnejšie peňaženky? Prečo tieto rozdiely? Ak by sa legislatíva ujednotila /musela by na to byť vôľa kompetentných/ dostali by sa aj finančné ústavy na úroveň správcov resp. spoločenstiev vlastníkov bytov a museli by preukazovať časovú následnosť vzniku pohľadávky k vzniku záložného práva. Toto by však vyžadovalo zastať si vlastníkov bytov a ich postavenie pri vymáhaní dlhu zmeniť novelou zákona v časti poradia, resp. času vzniku záložných práv.

Ešte vážnejším problémom je pre nás ako správcu, ktorý sa snaží chrániť peniaze vlastníkov, vymoženie vzniknutej pohľadávky formou dobrovoľnej dražby. Túto môžete realizovať pri dodržaní dvoch základných podmienok: výška istiny dlhu bez príslušenstva musí byť vyššia ako 2000,-€ a s dobrovoľnou dražbou musí súhlasiť nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (uznesenie schôdze vlastníkov alebo písomné hlasovanie). Pri dobrovoľnej dražbe je celý proces vymoženia pohľadávky rýchlejší, ale opäť je tu „novinka“ („pýtam sa komu vyhovuje?“), ktorá popiera samotnú podstatu a použiteľnosť zákona o dobrovoľných dražbách pre náš prípad. Tento zákon hovorí, že ak ku dňu konania dražby nie je zo strany dlžníka uhradený celý dlh vrátane príslušenstva, nie je dražobná spoločnosť povinná ustúpiť od vykonania dražby. A čo sa stane po vykonaní takejto dražby? Dlžník podá na súd žalobu o neplatnosť dražby a súd rozhodne s odvolaním sa na zákonnú úpravu o spotrebiteľoch ( zmluvy o VS sú údajne zmluvy spotrebiteľské ) skúmajúc všetky zákonné podmienky, nie len žalobné dôvody, že bol byt vydražený za cenu neprimerane vyššiu oproti existujúcemu dlhu – čo je v rozpore s dobrými mravmi a teda dražba je neplatná. Pýtame sa, kde je tu ochrana ostatných vlastníkov bytov, ktorí roky úverovali uvedeného neplatiča, ktorý si neplnil svoje základné povinnosti platiť si služby súvisiace s bývaním? Toto už nie je v rozpore s dobrými mravmi? Po takomto rozhodnutí sa musíte opäť obrátiť na exekútora samozrejme s tým, že súdne trovy a trovy súvisiace s dražbou pôjdu na ťarchu domu a nemôžete ich naúčtovať ani dlžníkovi.

S uvedeného je zrejmé ako štát momentálne „úspešne“ pomáha vlastníkom v ich domáhaní sa vlastných práv a zabezpečuje právnu istotu pri riešení vyššie uvedených problémov. Nám ako správcom, ktorí sa napriek „nepodpore zo strany štátu“ snažia vykonávať svoje činnosti čo najzodpovednejšie je ťažké vysvetľovať klientom ( vlastníkom ), že aj napriek všetkej možnej snahe sme nedokázali to alebo ono, a to len z dôvodu, že ideme proti niekým zle nastavenému systému. Veď nechceme nič iné len, aby mali všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov rovnako kvalitne zabezpečované služby a bola im poskytnutá rovnocenná právna ochrana.

A na záver perlička. Predstavte si situáciu: Na základe vyššie uvedenej a zaužívanej súdnej praxe dôjde v danom prípade k výkonu exekučnej alebo dobrovoľnej dražby. Vy ako zodpovedný správca, ktorému to vyplýva zo zákona aj zo zmluvy, najmä však v §8b ods.1, ods.2 písm. b),c),i) a j) Zákona 182/1993 Z.z. v platnom znení prihlásite konkrétnu pohľadávku t.j. dlh konkrétneho vlastníka do takejto dražby. Čo sa stane? V zmysle zaužívanej praxe nebude Vaša pohľadávka uspokojená a celý výťažok dražby si ponechá dražobná spoločnosť a finančný ústav. Prečo? Lebo požičaná suma bola väčšia ako vydražená čiastka, ktorá sa pri dražbe často účelovo, ale legálne, znižuje z dôvodu „seriózneho“ obchodovania s nehnuteľnosťami. My, v záujme ochrany vlastníkov, takúto dražbu /spôsob prerozdelenia výťažku dražby/ napadneme, lebo to podľa nás vyplýva správcovi z vyššie uvedených dôvodov. Od súdu sa následne dozviete, že ste na tento úkon nedostatočne aktívne legitimovaní t.j. bez osobitého splnomocnenia vlastníkov /nie je jasné akého kvóra vlastníkov/ tento úkon nemôžete vykonať. Opäť si kladiem otázku? Komu vyhovuje takáto obštrukcia? Ako mám reálne stihnúť zákonom stanovené lehoty, ak mám k uvedenému zháňať, z nášho pohľadu, ďalšie nepotrebné samostatné splnomocnenie? Načo mám potom v zákone všetky tie v praxi nepoužiteľné paragrafy, hlasovacie kvóra a podobne, keď v konečnom dôsledku vyhráva vždy ten s väčšími lakťami. Žiaľ toto je ukážkový obraz slovenského „neprávneho systému“, kde sa zákony tvoria nie pre väčšinu, ale pre silnejšiu menšinu. Veľakrát si jednotlivé zákony odporujú a je na „usmernení“ súdov ku ktorému zákonu majú bližšie, a ktorý je v danom prípade nadradený.

Autor: Ing. Robert Mihok, prokurista SBD Žiar nad Hronom